Umsatzsteuer bei Vermietung
Unter welchen Bedingungen darf ein Vermieter die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten steuerpflichtig behandeln?
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Ein Vermieter darf die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur dann steuerpflichtig behandeln, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nahezu ausschließlich für Zwecke nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies gilt, wenn die Vermietung unter die Neuregelung fällt, die mit dem Stabilitätsgesetz 2012 geschaffen wurde.
Nahezu ausschließliche Verwendung: 95 % der Umsätze (5 % unecht
steuerbefreite Umsätze des Mieters schaden nicht. Darunter würden z.B.
Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt, Physiotherapeut etc. fallen).
Die Neuregelung ist nicht anzuwenden, wenn vor dem 1.9.2012:
Hat der Vermieter das Gebäude nicht selbst errichtet sondern gekauft, gilt die neue Regelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 beginnen.
Ein reiner Erhaltungsaufwand führt zu keiner Änderung. Die Neuregelung ist allerdings anzuwenden, wenn die Arbeiten so umfangreich sind,
Ein Herstellungsaufwand ist z.B. die Aufstockung eines Gebäudes.
Sind in einem Gebäude mehrere Mieter, so muss für jeden Mieter getrennt beurteilt werden, ob der Vorsteuerabzug zusteht.
Beispiel: Kauf des Hauses Anfang Oktober. Das Erdgeschoss wird an einen Arzt vermietet, der 1. Stock an einen Rechtsanwalt. Der Hauskauf fällt unter die Neuregelung. An den Arzt darf keine Umsatzsteuer verrechnet werden. Für den ersten Stock kann der Vermieter zur USt-Pflicht optieren. Damit ist dem Rechtsanwalt auch die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der Vermieter ist dadurch aber auch anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Stand: 06. September 2012